巩固提升改造成果，禅城推动老旧小区建立长效管理机制

经过一周的公示，禅城区祖庙街道同华西小区近八成业主同意进行封闭式管理，涉及面积达80.65%。这就意味着，这个片区近九成楼栋超过30年楼龄的散居楼栋，在进行了物业管理区域备案的基础上，对引入物业公司进行封闭式管理，意见基本达成一致。今后，这里将成为真正法律意义上的小区，遇到其他需要大家集体表决的公共事项，居民也可以像新楼盘新小区业主一样，登录“禅城智慧党建”小程序进行表决。这是继该小区进行硬件改造后，在后续管理上探索形成长效机制而迈出的重要一步。

(相关资料图)

还不只是同华西小区，祖庙街道铁军社区为老旧楼宇划定新村小区、汾江小区等，目前这些小区也已经完成物业管理区域备案，为老旧散居楼栋片区的居民们搭建起意见表达沟通的平台。接下来，涉及卫生服务、停车管理或者是否引入物业管理等，居民不但有了话事权，还有程序可依。作为2022年禅城区十大民生实事之一的打造老旧小区改造精品，祖庙街道在对老旧小区的硬件设施进行提升改造后，持续做好老旧小区在后续管理上的“后半篇文章”，建立老旧小区的长效管理机制，打通基层治理的“最后一公里”。

改造后的同华西小区，旧楼加装了电梯，增加了休闲娱乐空间。姚佳烁摄

散居楼栋居民有了表决议事平台

“小路平整了，绿化带补种了，车位规范了，楼下还新安装了健身器材。”居住在同华西小区的居民严景伟，历数着小区改造后的点滴变化。

最让他期待的是，就在前不久，他也可以像新小区业主一样，登录“禅城智慧党建”小程序，进入同华西小区的相关页面，对是否进行封闭式管理、是否引入物业公司等事项进行表决。

去年8月，在禅城区政府、祖庙街道的重视和支持下，作为老旧楼栋较多、居民需求集中、硬件亟须提升的典型代表，同华西小区纳入街道老旧小区改造提升的重点项目。

到今年7月，项目升级改造工程完工。年久失修的人行道、花基、路面都得到重新铺设；楼宇之间乱拉乱挂的“三线”问题得到了整治；小区楼房陈旧的墙面也根据实际情况进行了翻新；停车位得到进一步优化；供水管道也进行了更新，小区面貌通过提升改造得到了很大的提升。

同华社区党委书记蔡奕芬介绍说，社区管辖面积0.25平方公里，共106栋居民楼房，超30年楼龄楼栋占比高达93%。在小区硬件提升后，居民们关注的深层次矛盾问题，如何趁着改造的东风一一化解，并为小区长效管理建章立制，祖庙街道先行先试。

在社区居民陈伯的眼中，小区的汽车数量不断增加、周边商业写字楼林立，使得原本紧张的停车矛盾更加明显。同时，随着小区旧楼加装电梯的速度不断提升，加装电梯后的专业管理和后期维护的问题也随之而来。此外，还有不少居民希望小区改造后，卫生服务标准能够随之跟上……这些矛盾和问题的背后，都直指老旧小区改造的关键——如何巩固提升老旧小区改造成果，并为老旧小区治理建立长效机制。

在没有先例的情况下，禅城区住建部门、祖庙街道率先破题，为老旧小区改造和后续治理“蹚出一条路来”。“回顾整个过程，要解决的困难很多。首要问题就是，老旧小区物业管理需先划设物业管理区域，并对物业管理区域进行备案后，方能成为法律意义上的物业管理小区。”祖庙街道相关负责人表示，划定物业管理区域最基本的工作，才能为确定有效的专有部分投票权数和面积奠定基础。

在佛山市范围内没有操作先例的情况下，禅城区住建部门、祖庙街道联动禅城区多个部门，从《广东省物业管理条例》的相关规定中找到依据，梳理出“三个清单”，并以清单为抓手敲定了问题解决程序，最终用3个月时间成功对同华西小区进行物业管理区域备案。

随后，在禅城区住建部门、祖庙街道的指引下，职能部门负责人、同华社区党委组织、同华西小区居民、物业公司负责人等多方代表，通过该社区的“榕树下智慧论坛”，对小区改造后的管理工作进行讨论。

为了更加充分地倾听居民声音和意见，他们还通过问卷调查的形式，向广大居民征询意见。祖庙街道和社区党委还专门带着居民代表参观了周边的一些小区管理经验，对其他封闭式小区的管理形成了直观认识后，再让居民们自己来决定究竟哪种方案更好。

在这些工作的基础上，这才有了通过“禅城智慧党建”小程序，业主们围绕是否同意对小区进行封闭式管理，引入物业服务企业、引入哪一间物业公司等一一进行投票表决，程序化、精细化推动同华西这样的老旧小区建立议事规则和长效管理机制。

改造后的同华西小区，规范了停车位管理。姚佳烁摄

以“三个清单”为抓手攻坚难点

事实上，老旧小区治理历来是城市治理一个难题。一些老旧小区也因此被贴上了无物业管理、无主管部门、无人防或者物防的“三无小区”标签，如何提升老旧小区治理，成为禅城推进城市化建设、解决民生实事的重中之重。为了更好地增进民生福祉，提高人民生活品质的要求，打造老旧小区改造精品，被纳入到2022年禅城区十大民生实事中来。

对于地处老城区的祖庙街道来说，辖区内59个村社区居委会中，90%以上社区都存在这类老旧小区管理的问题。而今年是祖庙街道推出老旧小区改造五年计划的第三年，截至目前，祖庙街道已实施18个老旧小区改造项目，涉及改造户数20794户，建筑面积193.08万平方米。

祖庙街道意识到，老旧社区改造不光改“面子”，更要改出“里子”，如果说老旧小区改造改出硬件环境，那么完成老旧小区物业管理区域备案，则是从深层次上助力老旧小区化解卫生管理、治安管理矛盾等形成长效机制。

禅城区住建部门联同祖庙街道积极创新老旧小区基层治理模式，聚焦“问题清单”“责任清单”“意见清单”等“三个清单”，高效完成了同华西小区物业管理区域的划设和备案工作，推动全市首个老旧小区物业管理区域备案成功落地，为全市老旧小区改造提供了范本。

回眸整个过程，禅城区住建部门负责人表示，一方面，要积极做好与社区的沟通，充分了解社情民意，多与社区和业主们沟通协调探讨意见建议的可行性，这是重中之重；另一方面，鉴于老旧小区物业管理涉及业主表决、停车管理、环境卫生、市政管养等问题，涉及职能部门多，沟通协调需时长、难度大，区和街道必须主动担当，积极发挥区街联动强大合力，攻坚克难、积极协调，破解问题。

比如，在梳理“问题清单”的基础上，以祖庙街道和区住建部门为主力军，召集相关区、街10多个相关职能部门多次开会研讨，细化部门问题分工，明确职责、压实责任，加快物业管理区域备案开展后续相关工作。其中，祖庙街道和禅城区住建部门还探索出以来函咨询的方式，替代传统的行政审批方式，优化门牌申请、小区命名等步骤，最终实现用3个月时间成功破解老旧小区物业管理区域备案的难题，体现出了“禅城速度”“铁军担当”。

“老旧小区物业管理区域备案，是服务型政府的题中应有之义，更是对真正为民办实事、办好实事的必然要求。”祖庙街道负责人表示，接下来，祖庙街道继续发挥祖庙铁军优良传统，推广同华西小区物业管理区域备案“三个清单”成功经验，进一步依托“禅城智慧党建”小程序引领老旧小区善治，做好老旧小区改造的“后半篇文章”。

文/南方日报记者阎锋